Mercoledì 18 giugno abbiamo protocollato tre osservazioni che riguardano il Piano Attuativo di Via Cevedale, adottato dalla Giunta il mese scorso (nel bel mezzo della campagna elettorale…)

Senza tornare sulle critiche già espresse a suo tempo sulla Variante 2 al PGT riguardante principalmente quell’ambito, critiche che furono tra i motivi più importanti del passaggio di Vivere Cernusco all’opposizione, abbiamo però voluto analizzare a fondo la delibera con cui la Giunta ha dato il via alla realizzazione del Piano Attuativo di via Cevedale. Delibera di adozione che, dopo l’analisi e l’accoglimento o meno delle osservazioni pervenute, potrà diventare approvazione definitiva.

Le nostre osservazioni denunciano tre problemi principali:

1. Mancata scelta, dopo anni, della destinazione dell’edificio pubblico che verrà ceduto al Comune
2. Scomputo eccessivo di oneri al costruttore che, con la Variante 2, ha già guadagnato milioni nella trasformazione del Piano da edilizia convenzionata a edilizia libera
3. Errori di calcolo in una perizia di valutazione delle aree comunali cedute, errori che ridurrebbero gli introiti per il Comune (in definitiva soldi in meno per investimenti utili alla città)

OSSERVAZIONE 1

Nel piano edilizio di via Cevedale è previsto un edificio pubblico di 300 mq di SLP che, secondo quanto già previsto nel PGT del 2010 e confermato nella Variante approvata, dovrebbe diventare un asilo nido o uno spazio per servizi socio-assistenziali. Ma nessuno ha ancora deciso cosa farci! Il costruttore lo realizzerà e lo cederà al Comune, ma senza sapere per cosa servirà.

Nel Piano adottato dalla Giunte il mese scorso non solo manca la destinazione, mancano anche indicazioni su chi dovrà accollarsi eventuali costi aggiuntivi se serviranno modifiche per adattarlo alla funzione che verrà scelta.

Chiediamo quindi che venga definita la destinazione di tale edificio (asilo nido o servizio di tipo socio assistenziale) e si stabilisca chi pagherà eventuali modifiche che si rendessero necessarie.

OSSERVAZIONE 2

Quando si costruisce un nuovo quartiere, il costruttore deve versare oneri di urbanizzazione al Comune per strade, fogne, illuminazione… (urbanizzazione primaria), scuole, parchi, servizi… (urbanizzazione secondaria) e altri contributi aggiuntivi. Invece di versare in denaro, il costruttore può realizzare direttamente le opere pubbliche a scomputo degli oneri. In questo caso si vorrebbe includere tra le opere a scomputo anche l’edificio pubblico da cedere al Comune. Noi riteniamo invece che la realizzazione di tale edificio non debba essere a scomputo degli oneri, ma rappresentare un contributo aggiuntivo del costruttore al Comune.  Questo in considerazione del fatto che con la Variante del 2022, che ha cambiato le regole del piano (da edilizia convenzionata a edilizia libera, con riduzione della volumetria del 25%), il costruttore ha ottenuto vantaggi economici enormi, anche se una perizia sugli alloggi da realizzare (contestata persino da alcuni consiglieri della maggioranza) attestava un sostanziale pareggio rispetto alla situazione pregressa, con una stima 2.815€ al mq…

Chiediamo quindi che l’edificio pubblico sia realizzato non a scomputo degli oneri ma come contributo aggiuntivo.

OSSERVAZIONE 3

All’interno del nuovo quartiere ci sono dei terreni di proprietà del Comune (3.583 mq) che il costruttore deve comprare. Un esperto è stato incaricato di calcolarne il valore, ma ha fatto un errore grave nei calcoli. A causa di questo errore, con una definizione di 157 Euro/mq, invece di 197 Euro/mq, il Comune incasserebbe 562.500 Euro invece di 706.000 Euro, con una perdita di 143.500 Euro.

Chiediamo quindi di annullare la perizia sbagliata e rifare la valutazione con i numeri corretti, così da far pagare al costruttore il giusto prezzo per i terreni comunali.

Di seguito il testo completo delle osservazioni:

OGGETTO: OSSERVAZIONI al PIANO ATTUATIVO del CAMPO DELLA MODIFICAZIONE M1-3, via Cevedale, adottato con Deliberazione di Giunta Comunale n°132 del 12 maggio 2025.

I sottoscritti

SCOTTI Donato, nella sua qualità di Presidente della Lista Civica denominata “VIVERE Cernusco”;  

MARIANI Mariangela, nella sua qualità di Portavoce della Lista Civica denominata “VIVERE Cernusco”;

VISTA

la Deliberazione citata in oggetto e il conseguente avviso di adozione, deposito e pubblicazione ai sensi dell’art. 14 commi 2 e 3 della Legge Regionale 12/2005, avendo presa visione degli atti citati e previo esame di quelli pregressi;

PRESENTANO

ai sensi dell’art.14 comma 3 della Legge Regionale 12/2005 e s.m.i. “Legge per il Governo del Territorio”, le seguenti

OSSERVAZIONI

al PIANO ATTUATIVO del “CAMPO DELLA MODIFICAZIONE M1-3, via Cevedale” ADOTTATO con Deliberazione di Giunta Comunale n°132 del 12 maggio 2025, articolate come meglio specificato nelle pagine seguenti.

OSSERVAZIONE 1

PREMESSA

Nella relazione urbanista del Piano Attuativo M1-3 , classificata come U19, viene riprodotto il dimensionamento previsto dal PGT, secondo i parametri definiti nell’articolo 44 del Piano delle Regole.

In particolare in questo campo della modificazione, tra le dotazioni interne, quelle di aree per servizi di interesse generale, è prevista la realizzazione anche di un edificio pubblico di 300mq di SLP da destinare ad asilo nido o a servizi socio assistenziali.
La realizzazione di questa opera pubblica, con destinazione ad asilo nido, era già stata prevista nella stesura del PGT del 2010, quale parte fondante degli obiettivi del campo M1-3. La variante generale numero 2 del PGT, approvata nel 2022, ha confermato per la struttura pubblica la destinazione ad asilo prevista nel PGT originario, aggiungendo solamente anche quella a servizi socio assistenziali.

Nei documenti allegati al Piano Attuativo adottato si parla della realizzazione di un edificio autonomo di servizio alla collettività, all’interno di una piazza pubblica, da cedersi al Comune. Di questa struttura però, sorprendentemente, non viene detto a quale funzione pubblica verrà destinata.

RICHIESTA
Si chiede pertanto che venga definita la funzione pubblica a cui verrà destinato l’edificio in cessione, considerato che da anni sono noti i limiti entro cui può ricadere la scelta. 

La mancanza di una decisione in tal senso, con un Piano Attuativo ormai in procinto di essere approvato, è una carenza grave da parte di chi amministra la città. 

Comunque sia riteniamo che, a questo punto, la destinazione debba essere almeno esplicitata nell’atto convenzionale che verrà stipulato tra il Comune e il Consorzio Cevedale-Bassano, proponente del Piano Attuativo. 

Nell’atto convenzionale riteniamo debba altresì essere esplicitato a chi verranno imputati gli eventuali possibili costi aggiuntivi di adeguamento strutturale/impiantistico dell’edificio, conseguenti alla scelta del servizio pubblico che si intenderà collocare al suo interno.

OSSERVAZIONE 2

PREMESSA

Nella relazione urbanistica U19 del Piano Attuativo m1-3, al Punto 10, vengono indicati i contributi di costruzione. 

Considerato che la SLP realizzabile è di 11.098 mq, gli Oneri di Urbanizzazione Primaria dovuti sono, ad oggi, pari a 1.112.019 Euro, gli Oneri di Urbanizzazione Secondaria ammontano a 1.476.922 Euro, mentre il Contributo sul Costo di Costruzione viene stimato in 925.000 Euro.

Dei complessivi 2.588.941 Euro di Oneri di Urbanizzazione, Primari e Secondari, è previsto che ben 2.130.727 Euro non saranno versati, bensì scomputati per la realizzazione di opere di urbanizzazione. Tra queste viene previsto lo scomputo anche dei costi per la realizzazione dell’edificio pubblico, stimati in via provvisoria in 1.229.540 Euro, comprensivi di IVA e somme a garanzia, come indicato nella Tabella 3 del Punto 10 della Relazione Urbanistica.

Anche nel quadro economico degli elaborati di progetto (OOUU-edificio pubblico E 34) si dichiara che il costo totale dell’appalto di tale edificio è pari a 961.316 Euro e rientra totalmente nelle opere a scomputo degli oneri.

RICHIESTA
Si chiede che l’edificio pubblico da cedere al Comune non venga ricompreso tra le opere di urbanizzazione da realizzarsi a scomputo degli Oneri di Urbanizzazione dovuti per l’attuazione del Piano denominato M1-3 via Cevedale.

Le motivazioni di questa richiesta, che a prima vista può apparire stravagante, sono in realtà basate sulla lettura combinata di più articoli di documenti del PGT e sulla considerazione di scelte urbanistiche pregresse oggi cambiate.

Ecco le motivazioni nel dettaglio: 

• Di tutti i campi della Modificazione presenti nel Piano delle Regole del PGT, quello individuato come M1-3 via Cevedale è l’unico in cui, oltre alla cessione al Comune, come negli altri M1, di aree interne o esterne al perimetro del Campo della Modificazione per servizi di interesse generale, viene anche esplicitato che tra le dotazioni in cessione vi sono 300 mq da destinare ad asilo nido o servizi socio assistenziali.
• L’articolo 7.3 del Piano dei Servizi prevede che i Campi della Modificazione di tipo 1 debbano assicurare la dotazione minima di attrezzature e servizi pubblici e di interesse pubblico nelle misure definite nella specifica Scheda di progetto riportata nel Piano delle Regole. Siccome tale dotazione non può essere monetizzabile, il Comune può solo richiedere la cessione gratuita dell’intera dotazione interna ed esterna al Campo della Modificazione M1-3. E l’edificio pubblico di 300 mq di SLP rientra a pieno titolo tra le dotazioni interne per servizi di interesse generale.
• L’articolo 3.3 del Piano delle Regole prevede, quale strumento di attuazione del PGT, il Piano Attuativo, la cui funzione è finalizzata al reperimento delle aree per servizi e/o alla fornitura di un servizio a uso pubblico .

Nelle convenzioni dei Piani Attuativi deve essere previsto che la cessione gratuita delle aree per opere di urbanizzazione primaria e secondaria e la realizzazione delle opere di urbanizzazione devono essere eseguite di norma dai soggetti attuatori a scomputo oneri o quale obbligazione aggiuntiva e le convenzioni possono prevedere la realizzazione di opere pubbliche quale contributo di costruzione aggiuntivo rispetto ai valori tabellari.
L’edificio pubblico di 300 mq di SLP si ritiene sia tra le opere da ricomprendere proprio come contributo di costruzione aggiuntivo che l’Amministrazione Pubblica deve evidenziare ai soggetti attuativi del Piano M1-3.

• Il costo dell’opera in questione viene stimato intorno al milione di euro, un costo di cui i Soggetti Attuatori possono farsi carico. È infatti risaputo che con la Variante 2 al PGT, introdotta circa quattro anni fa, i parametri edilizi del Campo M1-3 sono mutati e, in particolare, si è passati dalla realizzazione di edilizia residenziale convenzionata a quella di edilizia libera, riducendo del 25% la SLP sulla scorta di una perizia che indicava, con questa riduzione, un sostanziale pareggio dell’investimento nel passaggio da un tipo di edilizia all’altro.

La perizia riguardante l’edilizia residenziale stimava il valore di vendita degli immobili a Cernusco s/N in 2.815 Euro al mq.

Non si vuole certo riaprire, con l’occasione, le ragioni delle contestazioni, sollevate da tanti consiglieri di minoranza e maggioranza nel corso del dibatto in Consiglio Comunale, circa il valore inserito in perizia, sottostimato rispetto a quello del mercato reale di allora. La variante è stata comunque approvata e dunque la questione è finita lì.

Oggi però c’è qualcosa di nuovo. A seguito di un elaborato peritale redatto in data 11/02/2025 da un professionista, incaricato dall’Amministrazione comunale per la determinazione del valore di mercato dell’area di proprietà comunale inserita nel perimetro del Campo M1-3, il valore di vendita medio di un edificio residenziale viene indicato in 3.900 Euro al mq.

Ciò significa che, oltre ad avere avuto ragione nel contestare a suo tempo quei valori peritali di vendita degli immobili a 2.815 Euro al mq, ciò che emerge nitidamente in questa operazione immobiliare è il plus valore oggi stimabile in diversi milioni di euro rispetto a quanto prospettato con la perizia originaria.

È questo un valido motivo, extra norma, per cui i soggetti attuativi devono realizzare l’edificio pubblico come opera aggiuntiva da cedere gratuitamente al Comune.

OSSERVAZIONE 3

PREMESSA

Al punto 6 della relazione urbanistica U19 viene evidenziato che all’interno del perimetro del Campo della Modificazione M1-3 vi sono diverse aree di proprietà comunale, aree per le quali, avendo acquisito in virtù del Piano Attuativo presentato una propria capacità edificatoria, si è dovuto procedere con l’affidamento di uno specifico incarico a una perizia che determinasse il loro valore di mercato.

La superficie complessiva di proprietà comunale, costituita da più lotti, è pari a 3.583 mq.
Il perito incaricato di determinare il più probabile valore di mercato dell’area ha proceduto seguendo il classico criterio del “costo di trasformazione”.

Questo metodo comporta, in sostanza, l’introduzione del valore di mercato di costruzioni ultimate che abbiano una tipologia simile a quella ipotizzata per gli edifici residenziali previsti con l’attuazione del Piano Urbanistico M1-3. Un metodo peritale condivisibile. 

Senza voler entrare nel dettaglio di tutti i parametri utilizzati dal perito per arrivare alla determinazione del valore unitario dell’area di proprietà comunale, quello che colpisce è il valore di vendita medio degli edifici, fissato in 3.900 Euro/mq, dunque ben al di sopra di quel 2.815 Euro/mq utilizzato da altro perito quattro anni fa, nella perizia prodotta che ha contribuito a definire, con la variante generale n.2 al PGT, i nuovi parametri edilizi e urbanistici del campo M1-3 via Cevedale.

Con questa perizia, del febbraio 2025, emerge che la differenza tra possibili ricavi e costi di attuazione si attesta intorno ai 17 milioni di Euro, e da questa discende, dopo l’introduzione di una serie di correttivi, che il valore unitario dell’area di proprietà comunale è pari a 157 Euro /mq.

Nella perizia abbiamo però riscontrato un errore di valutazione nella voce costi ed e qui che sta il senso di questa osservazione. Più precisamente l’importo complessivo di oneri di urbanizzazione primari e secondari e contributo costo di costruzione è fissato in oltre 8 milioni di euro.

Il vulnus sta nella valutazione data in perizia al contributo sul costo di costruzione, fissato in 5.420.000 Euro, quando la stima indicata nella relazione urbanistica U19 si attesta a 925.000 Euro. Ci sono dunque ben 4.500.000 Euro in più nella voce costi.
Senza voler entrare nel merito di altre voci utilizzate in perizia, riportando solamente nella giusta misura i costi legati agli oneri di urbanizzazione, il valore unitario dell’area di proprietà comunale si attesterebbe a 197 Euro/ mq.

Ciò significa che per i 3.583 mq dell’area di proprietà comunale, con il valore indicato in perizia di 157 euro/mq, il Consorzio Cevedale-Bassano proponente del Piano Attuativo M1-3 dovrebbe versare al Comune un corrispettivo economico di 562.500 Euro.
Con il valore unitario dell’area a 197 euro/mq il Consorzio dovrebbe versare al Comune un corrispettivo di 706.000 Euro.

RICHIESTA
Si chiede pertanto di procedere all’annullamento della perizia prodotta dallo studio S.T.A. di Pinerolo in data 11/02/2025 e a redigerne un’altra che tenga conto dei parametri corretti riguardo agli oneri di urbanizzazione

SCOTTI DONATO

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MARIANI MARIANGELA